“지금은 받을수 있는데요?” 새집의 가장 위험한 착각❗
“지금은 받을수 있는데요?” 새집의 가장 위험한 착각❗
안녕하세요, 현킴 모기지 브로커입니다.
여름을 지나며 벌써 9월이 되었네요!
건축을 시작했던 많은 주택들이 클로징을 하며 요즈음 제가 많이 보게되는 슬픈 이야기를 하나 나눠드리며
더이상 비슷한 일들을 여러분들 만큼은 겪으시지 않기를 바랍니다.
프리세일(Pre-sale) 주택을 알아보시는 분들과 상담을 시작하면서 항상 듣는 말입니다.
“모기지 소득에 한 4-5배 정도면 나오죠? 6달뒤 클로징이라서 준비 하려구요”
그리고 보내주시는 서류들을 검토하며 문제들이 수면위로 드러나기 시작합니다.
프리세일은 일반적인 집 구매와 조금 다릅니다.
지금 집을 계약하지만, 실제로 모기지를 받고 클로징하는 건 몇 년 뒤일 수 있기 때문입니다.
그런데 많은 분들이 계약할 때의 상황이 클로징할 때까지 그대로 유지될 거라고 생각하십니다.
문제는… 사람도 변하고, 시장도 변하고, 집값도 변한다는 겁니다.
그래서 저는 프리세일을 생각하고 계신 분들에게 반드시 계약하시기 전에 저에게 오셔서 상담을 받으시도록 강권해드립니다.
“지금 승인되는데 뭐가 문제죠?”
예를 들어보겠습니다.
지금 2026년에 프리세일을 $700,000에 계약했다고 해보겠습니다.
지금 소득도 충분하고, 신용도 좋고, 다운페이먼트도 준비되어 있어서 모기지에 큰 문제가 없어 보입니다.
그런데 클로징이 2028년이라면요?
2028년의 상황은 2026년과 똑같을까요?
아주 많은 경우에 그렇지 않습니다.
그 사이에 직장을 바꿀 수도 있고,
자영업을 시작할 수도 있고,
소득이 줄어들 수도 있고,
자동차를 새로 구입해서 새로운 부채가 생길 수도 있습니다.
신용카드나 다른 대출이 생길 수도 있고요.
그러면 클로징 시점에서 모기지를 받을 수 있는 조건도 달라질 수 있습니다.
2026년에 가능했다고 해서 2028년에도 무조건 가능하다는 뜻은 아닙니다.
이게 프리세일에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다.
그리고 감정가 문제도 있습니다
이 부분이 지금 현재 캐나다 시장에서 가장 불행하게 작용합니다.
2년전에 프리세일을 $700,000에 계약했는데, 지금 클로징할 때 감정평가가 $630,000이 나온다면 어떨까요?
대출기관 입장에서는 계약가를 보고 돈을 빌려주지 않습니다.
담보가치가 가장 중요하기 때문에 예상보다 낮은 감정가가 나오는 상황이 되면 대출기관은 빌려주는 돈의 액수를 차감합니다.
“나는 다운페이먼트 20% 준비했으니까 괜찮겠지.”
라고 생각했는데, 막상 클로징을 앞두고 추가 자금이 필요하다면 정말 난감하겠죠.
특히 이미 다른 자산이나 현금이 충분하지 않은 분이라면 더 큰 문제가 될 수 있습니다.
그런데 사람들은 대부분은 언제 모기지 브로커를 찾아올까요?
여기서 제가 가장 아쉬운 부분이 있습니다.
많은 분들이 프리세일 계약을 먼저 합니다.
그리고 몇 년이 지나서…
“이제 클로징이 몇 달 안 남았는데 모기지 알아봐 주세요.”
하고 찾아오십니다.
물론 이분들께서 곤혹을 치르시지 않도록 최대한 방법을 강구하지만.
바로 이 때 처음 문제를 발견하게 된다면 대부분 선택지가 많지 않습니다.
정성을 들여 제출해주시는 서류들을 검토했지만, 모기지가 나올수 있는 상황이 아니게 되면
안타까운 마음을 붙잡고 어려운 전화를 걸 수 밖에 없습니다.
저에게 눈물로 “그 은행 직원은 상담할때 모기지 나온다고 했는데요” 하셔도 은행 시스템상 해당 직원분은 연락이 되지 않거나 책임을 질수 없는 입장입니다. 계약을 한것은 여러분이지 그 직원이 아니기 때문입니다.
반대로 계약하기 전에 저와 상담을 받으셨다면 이야기가 완전히 달라집니다.
처음부터 “이 정도 가격이면 현재 소득으로 어느 정도까지 가능한지”를 알고 계약하시고
“클로징까지 어떤 부분을 조심해야 하는지” 를 설명받으시며
만약 시장이 바뀌어 “감정가가 낮게 나오면 어떻게 해야 하는지”를 대비하고
매월, 매 상황마다 “앞으로 소득이나 부채가 어떻게 변하면 문제가 될 수 있는지”를 계속 관리받으실 수 있게 됩니다.
이미 저질러진 상황이 발생하기 전에, 상담을 통하여 그러한 상황을 알맞은 방법으로 피하시는것이 최선입니다.
프리세일은 ‘지금의 나’가 아니라 ‘미래의 나’가 클로징합니다.
제가 프리세일을 고민하시는 분들에게 가장 중요하게 말씀드리고자 하는것은 바로 이것입니다.
계약은 지금 하지만, 모기지는 미래의 내가 받아야 합니다.
그래서 지금 소득이 충분하고 신용도 좋다고 해서 끝난것이 아닙니다.
몇 년 뒤 내가 어떤 상황에 있을지를 생각해봐야 합니다.
잘 계약한 프리세일은 부를 가져다 주지만, 운이 빗겨간 프리세일은 여러분을 인생에서 가장 어려운 상황으로 가져다 놓을 수 있습니다.
